Penningtvätt fastighetsaffärer

Fastighetsaffärer innebär ofta stora belopp, komplexa ägarstrukturer och ibland internationella motparter. Det gör fastighetssektorn särskilt intressant för den som vill dölja ursprunget till pengar, det vill säga tvätta pengar. För fastighetsbolag och fastighetsutvecklare innebär detta både juridiska skyldigheter och betydande ryktesrisker. I många situationer kan stöd från en jurist inom penningtvätt vara avgörande för att säkerställa att processer och avtal håller.

Den här artikeln ger en översikt över hur penningtvätt kan ta sig uttryck i relation till fastigheter, vilka krav som följer av penningtvättsregelverket och vilka praktiska åtgärder fastighetsaktörer bör ha på plats.

Vad innebär penningtvätt i fastighetssektorn?

Penningtvätt handlar i korthet om att försöka dölja att pengar eller andra tillgångar kommer från brottslig verksamhet. Fastigheter kan användas i flera steg av penningtvättskedjan – både för att “parkera” medel och för att ge dem ett till synes legitimt ursprung.

Typiska mönster vid penningtvätt kopplat till fastigheter kan exempelvis vara:

• Snabba vidareförsäljningar av fastigheter till olika köpare utan tydlig affärsmässig förklaring.
• Över- eller underprissatta transaktioner jämfört med marknadsvärde.
• Köpare eller säljare med komplexa eller otydliga ägarstrukturer (exempelvis kedjor av bolag i flera jurisdiktioner).
• Finansiering via externa medel där ursprunget inte kan förklaras på ett trovärdigt sätt.
• Betalningar från tredje man utan tydlig koppling till transaktionen.

Rättsliga utgångspunkter

Penningtvättsregelverket bygger på EU:s penningtvättsdirektiv och finns huvudsakligen i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Lagen omfattar en rad verksamhetsutövare, bland annat finansiella institut och fastighetsmäklare. Även vissa fastighetsutvecklare och andra aktörer kan omfattas beroende på hur verksamheten är organiserad.

Även om ett fastighetsbolag inte formellt omfattas av penningtvättslagen kan det ändå påverkas indirekt, exempelvis genom krav från banker, rådgivare, investerare eller andra samarbetspartners som själva är skyldiga att göra kundkännedom och löpande uppföljning. Därför är det affärsmässigt viktigt att ha ordnade rutiner även när lagens krav inte träffar direkt.

Centrala begrepp i penningtvättsregelverket är bland annat:

• Riskbaserat förhållningssätt: åtgärderna mot penningtvätt ska anpassas efter risken i verksamheten och i den enskilda affären.
• Kundkännedom (KYC): skyldighet för verksamhetsutövare att kontrollera kundens identitet, verklig huvudman och syftet med affärsförbindelsen.
• Rapporteringsskyldighet: misstankar om penningtvätt ska rapporteras till Finanspolisen och i vissa fall ska affären avstås eller avbrytas.

Varför är fastigheter särskilt utsatta?

Fastigheter är attraktiva för penningtvätt av flera skäl. De är kapitalintensiva, kan behållas under lång tid och ger ett sken av legitimitet. En fastighet som ägs under flera år och sedan säljs kan ge ett till synes “lagligt” ursprung till kapital, trots att den ursprungliga finansieringen var brottslig.

För fastighetsbolag innebär detta bland annat att:

• Motparter kan försöka använda bolaget som led i en större penningtvättsstruktur.
• Felaktig eller bristfällig kundkännedom kan leda till att misstänkta transaktioner inte upptäcks.
• Affärer med hög risk (exempelvis ovanliga betalningsflöden eller oklara ägarförhållanden) kan skapa både juridiska och kommersiella problem i efterhand.

Utöver direkta sanktioner vid överträdelser, exempelvis sanktionsavgifter för verksamhetsutövare som omfattas av penningtvättslagen, finns även betydande ryktesrisker. För ett fastighetsbolag kan koppling till penningtvätt påverka relationer till banker, investerare och hyresgäster.

Praktiska risker och vanliga fallgropar

Även bolag med goda intentioner kan hamna i svårigheter om rutinerna inte är tillräckligt tydliga eller om riskbedömningen inte är uppdaterad. Några vanliga fallgropar är:

• Ingen eller bristfällig struktur för att identifiera högriskkunder och högrisktransaktioner.
• Ingen dokumenterad genomgång av vem som är verklig huvudman i bolagsstrukturer.
• Otillräcklig kontroll av finansieringens ursprung, särskilt vid stora eller komplexa projekt.
• Avsaknad av utbildning, det vill säga att medarbetare känner inte igen uppenbara tecken på penningtvätt i fastighetsaffärer.
• Avsaknad av tydlig process för hur misstanke om penningtvätt ska hanteras och eskaleras.

Checklista – åtgärder mot penningtvätt för fastighetsbolag

Även om inte alla fastighetsbolag omfattas direkt av penningtvättslagen finns det en rad åtgärder som är kloka ur både risk- och styrningsperspektiv. Följande checklista kan fungera som utgångspunkt:

• Gör en övergripande riskbedömning: identifiera var i verksamheten risken för penningtvätt är som störst (typ av transaktioner, motparter, geografier).
• Ta fram interna riktlinjer: dokumentera hur ni bedömer risk, vilken information som ska inhämtas från motparter och hur beslut fattas vid högriskaffärer.
• Rutiner för kundkännedom: även om ni inte är direkt skyldiga enligt penningtvättslagen kan det vara klokt att:
  • Kontrollera identitet på motparter.
  • Identifiera verklig huvudman i bolagsstrukturer.
  • Ställa frågor om finansieringskälla och syftet med affären.
• Hantering av högriskfall: definiera vad som är högrisk för er (exempelvis komplexa strukturer, ovanliga betalningsvägar, vissa jurisdiktioner) och beskriv vilka extra kontroller som krävs.
• Utbilda nyckelpersoner: projektledare, transaktionsansvariga och ledning bör känna till grunderna i penningtvättsregleringen och vanliga varningssignaler.
• Dokumentation: säkerställ att bedömningar och beslut dokumenteras på ett sätt som går att följa upp i efterhand.
• Samverka med banker och rådgivare: bankernas krav på information kan användas som utgångspunkt för era egna processer.

Avtal och transaktionsstruktur som verktyg mot penningtvätt

Avtal kan spela en viktig roll i arbetet mot penningtvätt vid fastighetstransaktioner. Genom att integrera penningtvättsaspekter i exempelvis överlåtelseavtal, joint venture-avtal och finansieringsavtal kan ni tydliggöra ansvar, informationsutbyte och rätt att avbryta affären vid misstanke.

Några exempel på avtalsmässiga komponenter:

• Klausuler om skyldighet att lämna information om ägarförhållanden och finansiering.
• Rätt att säga upp eller frånträda avtalet vid misstanke om penningtvätt.
• Reglering av hur parterna ska agera om bank eller annan aktör vidtar åtgärder (exempelvis fryser medel).
• Krav på att motparter upprätthåller egna rutiner mot penningtvätt.

Här är det viktigt att avtalsregleringen samspelar med övrig compliance-struktur, så att ni inte skapar rättigheter och skyldigheter som är svåra att hantera i praktiken. Det inluderar exempelvis vilka krav GDPR ställer när personuppgifter behandlas som en del av processerna.

När bör fastighetsbolag ta in juridisk expertis?

Frågor om penningtvätt i fastighetsaffärer är ofta situationsberoende och kräver en samlad bedömning av juridik, affär och risk. Det kan särskilt finnas skäl att ta in särskild kompetens när:

• Ni planerar att ändra er affärsmodell eller etablera er i nya geografier.
• Ni hanterar större eller ovanligt strukturerade transaktioner med flera internationella motparter.
• Bank eller annan finansiell aktör ställer krav som är svåra att tolka eller omsätta i praktiken.
• Interna rutiner inte har setts över i ljuset av senare års förändringar i penningtvättsregelverket.

En juridisk genomgång kan då hjälpa till att anpassa rutiner, avtal och beslutsprocesser så att de är förenliga med penningtvättslagstiftningen och marknadens förväntningar på styrning, riskhantering och governance.

På Morling Consulting arbetar våra jurister jurister med särskild inriktning mot penningtvättsregelverket och finansiell reglering. Vi hjälper fastighetsbolag och fastighetsutvecklare att identifiera risker, stärka interna processer och utforma avtal som tar höjd för penningtvättsfrågor innan de blir ett problem i verksamheten. Mer information om våra tjänster finns på morlings.se.